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5 octobre 2020
Droit commercial

Bail commercial et pandémie : invoquer la force majeure?

Avec la crise actuelle, on se doutait que la pandémie pourrait être vue comme un événement de force majeure, qui en empêcherait plusieurs de respecter leurs obligations contractuelles.

Le 22 mai dernier, nous avons publié un article qui démystifiait le concept de force majeure. Dans cet article, notre collègue Maître Dominique Lavin, expliquait qu’un événement de force majeure pouvait permettre, dans certains cas, de retarder ou d’annuler des obligations contractuelles de l’une ou l’autre des parties. À ce moment, les tribunaux québécois ne s’étaient toutefois pas encore penchés sur cette question en fonction de la pandémie qui sévit.

Deux mois plus tard, la Cour supérieure du Québec se prononçait finalement sur le sujet dans la décision Hengyun international Investment Commerce inc. c. 9368-7614 Québec inc., où elle en a surpris plusieurs en concluant que c’était le propriétaire au bail commercial – et non le locateur en défaut de payer son loyer – qui avait engendré ce défaut en forçant son locataire à fermer ses portes. La Cour a déterminé que la fermeture d’une salle d’entraînement par décret gouvernemental a empêché le locateur de procurer la jouissance paisible des lieux loués au locataire; l’obligation première qui lui incombe en vertu de nos lois et à laquelle il ne peut, en principe, se soustraire selon la jurisprudence. Le locateur, étant alors en défaut d’exécuter cette obligation essentielle, ne pouvait pas forcer le locataire à payer son loyer.

Cette décision illustre bien que la clause de force majeure s’applique à l’ensemble des obligations découlant d’un contrat, sans égard à la partie. Il faudra aussi garder en tête que cette obligation de devoir fournir la jouissance paisible des lieux loués, pourrait se décliner de diverses manières selon les termes du bail (obligations d’entretien, de réparation, de chauffage/climatisation, etc.). Il est donc essentiel de bien apprécier le contenu d’un bail en fonction de la loi, et ce, particulièrement en temps de pandémie.

Fort est à parier que cette décision ne marque que le début d’une série de décisions en la matière et que nos tribunaux se prononceront à nouveau sur la notion de force majeure.

 

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