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29 mars 2021
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Le bail commercial : ce qu’il faut savoir

Votre entreprise prend de l’expansion et vous devez déménager vos bureaux? Votre bail commercial est sujet à un renouvellement prochainement?

Voici des éléments clés à connaître sur ce fameux contrat qu’est le bail commercial et surtout, quels sont les aspects importants à bien maîtriser avant de signer.

Quels éléments négocier dans votre bail commercial ?

D’abord, il faut savoir de quelle façon est calculé le loyer que vous payez.

Les frais fixes. Le loyer peut en effet être calculé selon la superficie du local que vous louez. Dans ce cas, on parle d’un prix annuel par pied carré occupé. Par exemple, si vous louez un espace de 1000 pieds carrés au coût de 24$ du pied carré, votre loyer sera de 24 000$ par année, donc de 2 000$ par mois), plus les taxes applicables. Habituellement, les aires communes ne seront pas calculées dans la superficie louée, mais elles auront un impact sur votre loyer additionnel.

Attention ! Selon les baux, la superficie peut aussi être calculée en fonction des murs extérieurs de l’immeuble, et non uniquement en fonction de la superficie intérieure de votre local.

Le loyer additionnel. Le loyer peut inclure ou non les frais variables (frais d’administration, d’assurances, taxes municipales, etc.), aussi appelés collectivement le « loyer additionnel ». Lorsque ces frais sont inclus, donc assumés par le locateur, peu importe soient-ils, on qualifie le bail de « brut ».

En revanche, lorsque s’ajoute au loyer de base des frais variables, le bail sera qualifié de « net ». Dans ce cas, les frais variables ou une partie de ceux-ci sont donc à la charge du ou des locataires de l’immeuble, soit proportionnellement à la superficie qu’ils occupent dans l’immeuble ou selon ce qui est convenu dans le bail (généralement un pourcentage), et ils sont ajoutés au loyer de base.

Il faut donc être attentif à la mention des frais variables dans le bail commercial et à la proportion de ceux-ci que vous vous engagez à payer, parce que cela peut faire partie intégrante de votre loyer.

Attention ! Dans certains cas, le loyer additionnel est calculé en fonction du taux d’occupation de l’immeuble. Ainsi, si l’immeuble est quasi-vacant, votre quote-part du loyer additionnel pourrait être substantiellement plus élevée que prévu.

Y a-t-il des services et des frais supplémentaires?

Une fois le calcul du loyer établi, vous devez vous demander ce qui est inclus ou non dans ce prix. Voici une liste d’éléments à considérer :

  • Électricité;
  • Chauffage;
  • Ventilation et conditionnement d’air;
  • Entretien de l’immeuble;
  • Services de nettoyage;
  • Gestion des ordures;
  • Conciergerie;
  • Stationnements;
  • Sécurité;

Pour éviter des mauvaises surprises, lorsque vous négocierez votre bail commercial, demandez à ce que soient listées les inclusions à votre bail ou, le cas échéant, les frais supplémentaires liés à ces services.

Pouvez-vous y faire des améliorations locatives ?

Les améliorations locatives sont les changements que vous faites à un local loué à titre de locataire (modification de la subdivision des pièces, éclairage, rangement, revêtement et peinture, etc.). Elles peuvent être supportées financièrement par le locateur ou le locataire, selon ce qui est convenu au bail. Généralement, en listant ces améliorations par écrit dans le bail, vous pourrez prévoir ce qui en adviendra lorsque vous quitterez (quelles améliorations vont demeurer la propriété du locateur, lesquelles vous pouvez garder (par exemple les portes et les luminaires), qui est responsable de les enlever, etc.).

Attention ! Il est important de savoir que règle générale, toutes les améliorations locatives apportées par le locataire (dont les luminaires, portes, machinerie fixée au plancher, etc.) appartiennent automatiquement au locateur en vertu du bail et ne donnent pas droit à une indemnité payable par le locateur au locataire lors de son départ. Veillez à bien négocier ce que vous voulez récupérer à votre départ.

Dans la grande majorité des cas, toute amélioration locative doit être préapprouvée par le locateur. Celui-ci pourra parfois même exiger que les entrepreneurs exécutant les travaux dans votre local loué soient également approuvés par vous.

Publier son bail commercial au Registre foncier : oui, mais pourquoi ?

Vous avez signé un bail commercial, vous avez négocié chacune des clauses s’y rapportant, vous en êtes satisfait et vous vous croyez protégé d’une éventuelle éviction ? Détrompez-vous ! Le simple fait d’avoir signé un bail commercial ne vous protège pas si votre locateur décide de vendre l’immeuble dans lequel vous avez joliment aménagé vos bureaux et/ou votre entreprise.

En effet, le nouvel acquéreur de l’immeuble (votre nouveau locateur) pourrait mettre fin à votre bail en cours et ce, sans indemnité.

Toutefois, si vous avez fait publier par votre avocat votre bail en transmettant un avis de publication au Bureau de la publicité des droits de votre circonscription foncière avant que le bail ne soit échu, le nouvel acquéreur de l’immeuble ne pourra le résilier lors de sa prise de possession.

L’avis de publication du bail comprend généralement le nom des parties, une description des locaux, la durée du bail, les droits de renouvellement qui y sont associés ainsi que les droits spécifiques conférés au locataire par le bail. L’avantage de cet avis est qu’il garde confidentielles les modalités financières du bail.

D’où la pertinence de protéger vos droits en publiant votre bail commercial, si permis dans votre bail.

Attention ! Certains baux prévoient que le locataire ne peut pas faire publier son bail. Veillez à bien négocier ceci pour éviter de vous faire expulser prématurément.  

Puis-je négocier les garanties de paiement demandées par le locateur ?

Oui ! Les locateurs voudront habituellement une garantie que le loyer sera payé jusqu’à la fin du bail. Les garanties demandées sont habituellement les suivantes :

  • hypothèque mobilière sur les biens entreposés dans le local;
  • cautionnement personnel des actionnaires, administrateurs ou dirigeants du locataire;
  • dépôt couvrant une partie du loyer des derniers mois;

Ne signez aucun bail commercial qui prévoit de telles garanties sans avoir consulté au préalable votre avocat. En cas de difficultés de paiement, dissolution de l’entreprise, les conséquences de telles garanties pourraient être fâcheuses.

À quoi d’autre dois-je penser?

  • Avez-vous négocié et inclus dans le bail une clause de renouvellement ?
  • En vertu du bail, êtes-vous responsable uniquement de l’entretien de votre local ou également de l’entretien général de l’immeuble (i.e. ventilation, plomberie, fenestration, toit, etc.)?
  • Avez-vous accès aux factures des frais que vous devez payer à titre de loyer additionnel ?
  • Avez-vous signé une clause dans votre bail à l’effet que vous avez vu le local et en êtes satisfaits alors que la prise de possession du local est prévue uniquement dans plusieurs semaines ou mois ?
  • Avez-vous négocié un droit de premier refus sur le local voisin du vôtre afin de prendre de l’expansion au besoin ?

Bref, le bail commercial, quoi que commun, est un document complexe qu’il vous faudra impérativement négocier. Une fois signé, il sera difficile, voire impossible parfois, d’en faire modifier les termes.

Vous avez besoin d’aide pour négocier votre bail ou voulez le faire publier ?  Faites appel à l’équipe de YULEXpour vous assister dans vos démarches.

Article co-rédigé par Stéphanie Tremblay, Me Léa Psenak et Me Maude Fréchette

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